Arnavutköy’ü uçuracak 3 proje

25 yıl öncesine kadar bin 500 nüfuslu bir köy olan Arnavutköy, son yıllardaki hızlı büyümesiyle İstanbul’un dördüncü büyük ilçesi oldu. İstanbul’a yapılacak 3 yeni projenin Arnavutköy’ü deyim yerindeyse “uçurması” bekleniyor. 


Para dergisi olarak zaman zaman gayrimenkul yatırımcılarına yönelik haber ya da kapak çalışmaları yapıyoruz. Üçüncü boğaz köprüsü ve bağlantı yollarının geçeceği bölgeleri, 2B yasasının en çok etkileyeceği Beykoz ve köylerini, son olarak da kentsel dönüşüm projeleriyle ön plana çıkan Fikirtepe’yi araştırıp gelişmeleri, fiyat hareketlerini okurlarımıza aktarmaya çalışmıştık.

Şimdi İstanbul’a üçüncü havalimanı için somut bir bölge açıklandı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanı Kadir Topbaş, “Üçüncü havalimanı Durusu Gölü’ne yakın bir yere inşa edilecek” dedi. Biz de bunun üzerine Topbaş’ın işaret ettiği bölgeyi mercek altına aldık.

Üçüncü havalimanının Durusu Gölü’ne de yakın olan ve eski kömür ocaklarının bulunduğu Yeniköy’e inşa edilme ihtimali oldukça yüksek. Bu yeni havalimanıyla birlikte yıldızı parlayacak olan ilçe ise Arnavutköy...

İSTANBUL’UN EN YENİ İLÇESİ

Arnavutköy, hem Sarıyer’e bağlı bir semtin hem de İstanbul’un en son ilçesinin adı. 5 yıl öncesine kadar Gaziosmanpaşa’ya bağlı bir köy olan Arnavutköy, 6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile birlikte ilçe oldu. 8 farklı belediyeye bağlı 32 mahalle, Çatalca ve Gaziosmanpaşa’nın sınırları içinde bulunan 8 orman köyü ve Küçükçekmece’ye bağlı Şamlar Köyü Sazlıdere Baraj Gölü’nün kuzeyinde kalan kısmı, Arnavutköy Belediyesi’ne bağlandı. Böylece Arnavutköy, 506.52 kilometrekarelik yüzölçümüyle İstanbul’un dördüncü büyük ilçesi konumuna geldi.

5 YILDA ÇOK DEĞİŞTİ

Arnavutköy’ün doğusunda Eyüp, güneyinde Başakşehir, Esenyurt ve Büyükçekmece, batısında Çatalca, kuzeyinde ise Karadeniz kıyıları bulunuyor. Tepeler, vadiler, göller, barajlar, maden ocakları, tarım alanları, yerleşim birimleri, ormanlık alanlardan oluşan coğrafyasıyla dikkat çeken Arnavutköy’ün, kuzey doğusundan Karadeniz’e kadar uzanan bölgede eski taş, kum ve maden ocaklarından oluşan çok sayıda gölcük var. Karadeniz’e 22 kilometre kıyısı bulunan ilçenin Karaburun ve Terkos Gölü’nün kuzeyindeki kıyıları kumsal, diğer kıyıları ise yarlar ve alçak tepelerden oluşuyor. Ancak kum ocakları kıyıların doğal özelliklerini önemli ölçüde tahrip etmiş.

Arnavutköy, özellikle son 5 yıl içinde büyük bir değişime uğramış. Hastaneler, okullar, park ve bahçe gibi sosyal donatı alanlarının yanı sıra ilçenin içinden geçen caddenin üzerinde alışveriş ve restoran tarzı iş yerleri hızla artmış.

Yine 5 yıl öncesine kadar ilçe merkezinde sadece iki üç emlakçı bulunuyordu. Şimdi ise sadece ana cadde üzerinde 15-20’ye yakın emlakçı görülebiliyor.

Arnavutköy’ün içinden geçen ve işyerleriyle dolan ana caddenin üzerindeki arsaların metrekare fiyatı 10 bin TL’ye kadar çıkmış durumda.

2B ARAZİSİ ÇOK

Osmanlı arşivlerinde ve zamanın haritalarında 19’uncu yüzyılın ortalarından itibaren görülen Arnavutköy, adını geçmişte bölgede yaşayan Arnavut asıllı birinden almış. Köyün nüfus yapısı, 1923 yılında Türkiye ile Yunanistan arasında imzalanan “mübadele” anlaşmasıyla değişmiş. Daha önce Rumların yaşadığı bölgeye, mübadeleyle birlikte Yunanistan Drama’da yaşayan Türkler yerleştirilmiş. Topraklarının yüzde 52’si (259.4 kilometrekare) ormanlık alan görünüyor. Ancak bu ormanın yaklaşık yarısı iyi korunmuş durumda. Kalan kısmı ağırlıklı olarak makilik, bozuk orman veya orman vasfını yitirmiş alanlardan oluşuyor.

Arnavutköy topraklarının bir kısmı tarımsal amaçlı olarak ve bir kısmı da yerleşim birimleri tarafından işgal edilmiş durumda. Bölgenin önemli bir kısmı üçüncü derece (riski az) deprem bölgesi olarak tanımlanıyor. Ancak zeminin depreme karşı mukavemetinin ölçülmesi lokal olarak incelenmesiyle mümkün. Bu açıdan bölgede özellikle dere yataklarının ve heyelan potansiyeli olan yamaçların riskli olduğu söyleniyor.

NUFUSU HIZLA ARTIYOR

1980’li yılların ortalarından itibaren yoğun göç almaya başlayan Arnavutköy ve beldelerinin nüfusu 1985 yılında 27 bin 281’e, 1990’da da 56 bin 720 kişiye çıktı. 1990-2000 yılları arasında da göç almayı devam eden bölgenin 2000’li yılların başında nüfusu 116 bin 666 adede ulaştı. 2008 yılında yapılan son nüfus sayımına göre Arnavutköy’ün nüfusu 163 bin 510...

Arnavutköy’de önemli sanayi tesisleri bulunuyor. Tekstilden ayakkabıya, mobilyadan makineye 40 farklı iş kolunda faaliyet gösteren 108 sanayi tesisi faaliyet gösteriyor. İlçe topraklarının yüzde 35’i (176.4 kilometrekare) tarım alanı olarak kullanılıyor. Tarım alanlarında ağırlıklı olarak buğday ve ayçiçeği ekiliyor. Arpa, mısır, yulaf, fiğ, kanola, korunga yetiştiriciliği de yapılıyor.

1 MİLYONLUK YENİ ŞEHİR

Arnavutköy’deki gelişmeler sadece inşa edilecek yeni havalimanıyla sınırlı değil elbette. Birkaç yıl öncesine kadar köy statüsünde olan Boğazköy, Bolluca, Haraççı, İmrahor ve Taşoluk, Arnavutköy’ün yeni mahalleleri olmuş. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Arnavutköy’le birlikte ilçeye bağlı Baklalı, Balaban, Boyalık, Çilingir, Dursunköy, Durusu, Hacımaşlı, Hadımköy, İslambey, Karaburun, Sazlıbosna, Tayakadın, Yassıören, Yavuzselim ve Yeniköy’ün imar yetkisini yaklaşık bir ay önce İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) elinden almış.

İstanbul’un Avrupa Yakası’nda kurulması planlanan 1 milyon nüfuslu yeni şehir nedeniyle bu yetki devrinin gerçekleştiği iddia ediliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırlayacağı 1 milyonluk şehir planının İBB’nin imar planlarıyla çakışmasının istenmediği konuşuluyor.

“KANAL İSTANBUL” BEKLENTİSİ

Arnavutköy’ün geleceğini etkileyecek bir başka gelişme daha var. İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi’nin (İSKİ) Küçükçekmece Gölü’nü koruma alanı olmaktan çıkardığını hatırlatan Arnavutköy’deki gayrimenkul uzmanları, Sazlıbosna Barajı’nın da devreden çıkarılacağı yönünde dolaşan söylentilere dikkat çekiyor.

Sazlıbosna Barajı ile Küçükçekmece Gölü arasında 22 kilometrelik mesafe bulunuyor. Uzmanlar, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın açıkladığı “Kanal İstanbul” projesinin de bu hat üzerine inşa edilme ihtimalinin yüksek olduğunu düşünüyorlar.

YENİ HAVALİMANI VE METRO

Gayrimenkul uzmanları, açıklamanın aksine yeni havalimanı için Terkos Gölü yakınında arazi olmadığını ifade ediyor. Ardından da Ağaçlı-Akpınar-Yeniköy arasındaki eski kömür ocaklarının doldurulmaya başladığına dikkat çekiyor ve kendilerinden emin bir şekilde “Yeni havalimanı kesinlikle bu bölgeye inşa edilecek” diyorlar.

Buna göre yeni havalimanına en yakın yerler Bolluca ve İmrahor. Bunların ikisi de Arnavutköy’ün mahalleleri. Yeni havalimanıyla birlikte Arnavutköy ile Halkalı arasında inşa edilecek raylı sistem hattı da ihaleye çıkacak. İhale şartnamesi hazırlanan metro inşaatı 730 iş gününde teslim edilecek.

Arnavutköy-Halkalı metro hattının yanı sıra biri Arnavutköy’den İhsaniye-Göktürk-Kağıthane güzergahını izleyerek Şişli’ye ulaşacak, diğeri de Beylikdüzü’ne gidecek iki metro hattının daha inşa edileceği söyleniyor.

KUZEY MARMARA YOLU

Üçüncü boğaz köprüsünden geçecek Kuzey Marmara Otoyolu da Arnavutköy’ü yakından ilgilendiriyor. Bir ayağı Poyrazköy, diğeri ise Garipçe’ye inşa edilecek üçüncü boğaz köprüsünün Avrupa’ya bağladığı Kuzey Marmara Otoyolu, Uskumruköy ile Zekeriyaköy arasından geçerek Göktürk ve İhsaniye’ye ulaşacak. Kuzey Marmara Otoyolu’nun İhsaniye-Çatalca arasındaki bölümü tamamlanmış durumda. Üç geliş ve üç gidişli inşa edilen otoban, İhsaniye’den sonra Bolluca, İmrahor, Tayakadın, Baklalı ve Boyalık’tan geçerek Çatalca’ya bağlanacak. Kuzey Marmara Otoyolu’nda hem Tayakadın hem de Bolluca çıkışlarıyla Arnavutköy’e ulaşmak mümkün olacak.

YENİ İMAR PLANI ÇIKTI

En büyük değişimi yeni yollarla yaşayan Arnavutköy’e ulaşım oldukça kolay. TEM’den Zekeriyaköy yoluna ya da Bağcılar girişinden Arnavutköy’e dönerek bölgeye ulaşmak mümkün. 5 yıldır imara kapalı olan bölgede, Arnavutköy ve belde merkezleri için yeni imar planları çıkmış. Yeni imar planlarında kapalı alan oranı yüzde 50 olarak belirlenmiş. Yani yeni imar planına göre bin metrekarelik arsaya 500 metrekare kapalı alan kurulabiliyor. Bölgedeki emlakçılar, sokak aralarında kalan 200-250 metrekarelik arsalara yüzde 10-15 imar verildiği için inşaat yapılamadığını söylüyor.

İmar yetkisinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na devrinin ardından bölgeye özel yeni imar planlarının hazırlanması bekleniyor. İmar oranları yükseldiği takdirde büyük inşaat firmalarının da bölgeye ilgisinin artması bekleniyor. Gayrimenkul uzmanları, 5 yıl aradan sonra çıkan imar planlarında ilçenin merkezi için 2 ile 5 kat arasında imar izni verildiğini belirtiyor. Bölgedeki kentsel dönüşümünse Tayakadın, Çilingir, Boyalık ve Baklalı mahallelerinden başlayacağı tahmin ediliyor.

ARSA VE ARAZİ FİYATLARI

Arnavutköy’ün merkeziyle ilçeye bağlı Bolluca, Boğazköy, Taşoluk ve Haraççı imar planlarına dahil olmuş. Köy merkezleri için yapılan 5/1000’lik planlarsa iptal edilmiş. İstanbul’dan ve dışarıdan bölgeye yatırım yapmak için gelen çok sayıda yatırımcı olduğu söyleniyor.

Arnavutköy’ün merkezinde imarlı ve ifrazlı arsaların metrekaresi 500 TL’den başlıyor. İlçenin merkezinden geçen yolun üzerindeki ticari imarlı bir arsanın metrekaresi 10 bin TL’ye kadar çıkıyor. Örneğin, merkezde 2.10 imarlı bir arsanın metrekare fiyatı bin 500 TL’den başlıyor. İmar oranı 1.50’ye düşen yerlerde metrekare fiyatları 700, 1.10’a düşen yerlerde ise 500 TL’ye kadar düşüyor.

Arnavutköy’ün mahalle ve köylerinde tarla vasfındaki arazilerin metrekaresi 40-250 TL arasında değişiyor. Ancak bölgede arsa veya arazi yatırımı yapmak isteyenler için şu uyarıyı yapmakta fayda var: Şu an için köy yerleşim alanları dışında imar yok. Yani tarla vasfındaki arazilere imar izni verilmiyor. 10 dönümlük arazi satın aldığınızda küçük bir çiftlik evi bile kuramayabilirsiniz. Ancak bölgedeki gelişmelerin yatırım yapanlara çok şey vaat ettiği de bir gerçek.

Özgün BEKAR / Vektör Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
“Bu gelişmeler Arnavutköy’e prim yaptırır”

Üçüncü boğaz köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun Arnavutköy’den geçmesi, bağlantı yolları ve kavşak noktalarında arazilerin değerlenmesini sağlayacak. Karadeniz kıyısında kurulması düşünülen üçüncü havalimanı, ulaşım bağlantıları ve havalimanı çevresinde gelişecek yeni fonksiyonlara bağlı yapılaşmalar, Arnavutköy ve beldelerindeki tüm tarla ve arsaların değerini artıracak.

Başbakan’ın açıkladığı Kanal İstanbul projesinin yeri henüz tam olarak belli değil. Ancak büyük olasılıkla kuzey-güney hattı Arnavutköy’den de geçecek. Kanal çevresinde belirli yerlerin yapılaşmaya açılması da bölgedeki arazilerin değerini olumlu etkileyecektir. Ancak Terkos Gölü, Sazlıdere Barajı, Büyükçekmece Gölü, Küçükçekmece Gölü ve Alibeyköy Barajı gibi su toplama havzalarının yüzde 90’ı Arnavutköy ilçe sınırları içinde olduğu için bölgedeki yapılaşma koşulları kısıtlı ve emsal oranları çok düşük. İSKİ’nin kanun ve yönetmeliği ya da havza sınırları değişmeden bölgede yoğun bir yapılaşma beklemek gerçekçi olmayacaktır.

Onaylı 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’na göre Arnavutköy ilçesinde devlet ormanı ve mevcut yapılaşmaların dışındaki alanların büyük bir kısmı “tarımsal niteliği korunacak alan” olarak görülüyor. Bu alanların yapılaşmaya açılabilmesi için toprağın kalitesine (sınıfına) göre Tarım İl Müdürlüğü’nün olumlu görüş vermesi gerekiyor.

Bölgede kadastral bir yola cephesi olmayan çok sayıda tarla vasfında arazi var. İmar planı olsun veya olmasın herhangi bir yapılaşmanın ilk koşulu kadastral yola cephe olmasıdır. Yatırımcıların bu hususa dikkat etmelerini öneririm.

Gökhan ERDOĞAN / Ramazan Erdoğan Emlak
“Eski kömür ocaklarını doldurmaya başladılar”

Terkos Gölü’nün yanında havalimanı yapılacak büyüklükte arazi yok. Havalimanı yapmak için Ağaçlı, Akpınar ve Yeniköy arasında kalan eski kömür ocaklarını doldurmaya başladılar. Bölgeye havalimanı inşa edilirken bir yandan da İstanbul’un her yerine ulaşacak bir metro ağı kurmayı düşünüyorlar. Kuzey Marmara Otoyolu, köprü bağlantıları hariç tamamlandı. Tayakadın ve Bolluca’dan otoyola çıkış verildi.

Arnavutköy’de en büyük sorun imar. 5 yıldır imara kapalı olan ilçe için yeni imar planı çıktı ama kapalı alan oranı yüzde 50 düştü. İmar izinleri de sokak sokak değişiyor. Bazı sokaklarda 2-3, bazı sokaklarda ise 5 kata kadar imar izni var.

Cabbar KAYA / Güven Emlak ve İnşaat
“Arsa ve arazi fiyatlarında yüzde 30 artış var”

Arnavutköy, 1985’lerde bin 500 nüfuslu ve muhtarlık olan bir köydü. 20-25 yıl içinde çok gelişti. Şimdi köylerinde bile su, elektrik ve doğalgaz var. Eskiden bölgede bir sağlık ocağı vardı. Şimdi devlet hastanesi yapıldı. Yeni havalimanının Terkos Gölü ile Tayakadın arasına ya da Balaban Köyü’ne yapılma ihtimali yüksek. Havalimanı inşaatı başlar başlamaz bölgeden İstanbul’un her yönüne ulaşacak bir metro sistemi yapılması planlanıyor. Yeni imar planları çıkınca arazi fiyatları önce düştü, ardından tekrar yükselmeye başladı. Son dönemde fiyatlarda yüzde 30 artış oldu.

Murat KÜÇÜK / Murat Gayrimenkul
“Büyük arazi yok, olanlar da hisseli”

Arnavutköy, İstanbul’un en genç ve en yeni ilçesi. Yassıören, Yeniköy ve Nakkaş, Arnavutköy’e bağlandıktan sonra arazileri değerlendi. Daha önce metrekaresi 3-5 TL’ye satılan araziler 50 TL’ye kadar çıktı. Diğer köylerde de nerden bakarsanız bakın 10 kat artış var.

Arnavutköy ve köylerine yatırım yapmak için gelen çok. Ancak bölgede öyle 40-50-100 dönümlük arazi yok. 20 dönümün üzerindeki arazilerin yüzde 70’i de hisseli. Arnavutköy’de kiralar 500 ile 750 TL civarında. İlçenin merkezinde 100 metrekare büyüklüğündeki bir daireyi 120 bin TL’ye satın alabilirsiniz.

Arnavutköy ve köylerinin tarihi
Arnavutköy’ün en eski yerleşim yeri, bugünkü Durusu (Terkos) Gölü. Bizans döneminde göl kenarına inşa edilen Trikos Kalesi, İstanbul’un ön savunma hatlarından biriydi. Zamanla Cenevizlilerin eline geçen kale, 1452 yılında Fatih Sultan Mehmet tarafından fethedildi.

Arnavutköy’e bağlı İmrahor (Emir-i Ahor), Fatih Sultan Mehmet döneminde saray için at yetiştiriciliği yapan bir köydü. Hadımköy ise adını Fatih dönemi hadımağalarından “Hadım Baba”dan alıyor. Hadım Baba tarafından bağışlanan arazi üzerine kurulan Hadımköy’e ülkenin farklı yerlerinden getirilen Türkler yerleştirilmiş. Hadım Baba’nın kabri, köyde yaptırdığı caminin avlusunda bulunuyor.

Nakkaş Köyü’nde 15’inci yüzyılda yapıldığı bilinen Baba Nakkaş Camii ve türbesi var. Karaburun ise Cenevizler döneminden itibaren önemli bir yerleşim alanı olarak biliniyor. Kalesi, limanı ve denizden Terkos’a geçebilme olanağı bulunduğundan yıllarca önemini korumuş. Bugün bir balıkçı köyü olan Karaburun’da, büyük bölümü yıkılan Ceneviz Kalesi, 1850 yılında inşa edilen cami ve 1860 yılında inşa edilen deniz feneri yer alıyor.

Haraççı Köyü, Osmanlı döneminde vergi mültezimlerinin (vergi toplayan kişi) ikamet ettiği yerleşim birimiydi. Eski adı İmberin veya Emberin olan Boğazköy, 1497 tarihli tapu tahrir defterlerdeki bilgilere göre küçük bir Rum köyüydü. 1553 tarihli tapu tahrir defterlerinde ise İkinci Beyazıt’a ait vakıf arazisi olarak kayıt edilmiş. İstanbul’un su ihtiyacını karşılamak amacıyla Terkos Gölü’nün kıyısına 1855-1857 yılları arasında bir terfi merkezi ve pompa istasyonu kurulmuş.